Locataire ou propriétaire : qui paie le plombier en Suisse ?

La question se tranche sur un seul critère : pourquoi la panne est-elle survenue ? Une canalisation percée par la corrosion relève de la vétusté, donc du propriétaire. Un siphon bouché par des lingettes relève de l'usage, donc du locataire.

Le montant de la facture n'entre en compte qu'en second lieu, pour les petites réparations relevant du menu entretien. Beaucoup de litiges viennent de cette confusion : un locataire refuse une facture de CHF 80.– alors qu'elle lui incombe, ou en accepte une de CHF 600.– qui ne le concernait pas.

Le bailleur doit délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu et l'y maintenir (art. 256 CO). Relèvent donc de lui :

• les conduites d'alimentation et d'évacuation encastrées ;
• la colonne de chute commune à l'immeuble ;
• le boiler et le chauffe-eau, y compris leur détartrage périodique ;
• la robinetterie hors d'usage par vétusté ;
• tout défaut présent à l'entrée dans les lieux ;
• les dégâts consécutifs à un défaut de l'immeuble.

Le remplacement d'un équipement en fin de vie est toujours à sa charge, même si la panne se déclare pendant votre bail.

Le locataire prend à sa charge les menus travaux d'entretien (art. 259 CO) : les petites réparations courantes qu'un occupant peut raisonnablement assumer, sans intervention lourde.

• débouchage d'un siphon d'évier, de lavabo ou de douche ;
• remplacement d'un joint de robinet ;
• remplacement d'une bonde, d'un flexible de douche, d'un mécanisme de chasse simple ;
• détartrage d'un pommeau ou d'un mousseur.

Les baux romands plafonnent généralement ce menu entretien à un montant de l'ordre de CHF 150.– à CHF 200.– par intervention. Ce plafond n'est pas fixé par la loi : il figure dans votre contrat de bail ou ses dispositions annexes. Vérifiez la clause exacte du vôtre — c'est elle qui fait foi, pas un montant lu en ligne.

Au-delà de ce plafond, la facture repasse au propriétaire, même s'il s'agissait au départ d'un menu entretien.

Indépendamment du plafond, le locataire répond des dégâts qu'il a causés par sa faute ou sa négligence. Le montant n'y change rien : un WC bouché par un objet, un lavabo fissuré par un choc ou une conduite gelée faute d'avoir chauffé le logement en hiver sont à sa charge, quel qu'en soit le coût.

• WC bouché par des lingettes — locataire. Usage inapproprié.
• WC bouché sans cause identifiable, immeuble ancien — propriétaire, si l'origine est une canalisation entartrée ou déformée.
• Eau qui remonte dans la douche et chez le voisin du dessous — propriétaire. Le bouchon est dans la colonne de chute, partie commune.
• Chasse d'eau qui coule en continu — locataire si le mécanisme est simple et reste sous le plafond ; propriétaire si l'ensemble est à remplacer pour vétusté.
• Boiler en panne, plus d'eau chaude — propriétaire. Installation fixe.
• Fuite sous l'évier sur un flexible — locataire pour le flexible ; propriétaire si la fuite vient du raccord mural.
• Conduite gelée dans un logement inoccupé et non chauffé — locataire. Défaut d'entretien courant.

Puisque tout se joue sur la cause, c'est elle qu'il faut faire établir par écrit. Demandez systématiquement à l'artisan de mentionner sur son rapport l'origine technique de la panne — corrosion, entartrage, corps étranger, défaut de pose, gel — et de joindre des photos.

Ce document est ce que la gérance et l'assurance examineront. Sans lui, la discussion se réduit à une parole contre une autre, et c'est en général le locataire qui perd.

Photographiez également les dégâts avant tout nettoyage, avec la date. En cas de dégât des eaux, votre assurance ménage l'exigera.

1. Écrivez à la gérance en recommandé, en joignant le rapport de l'artisan et les photos.
2. Citez la clause de votre bail relative au menu entretien.
3. En cas de refus, saisissez l'autorité de conciliation en matière de baux à loyer de votre canton. La procédure est gratuite dans la plupart des cantons romands et ne nécessite pas d'avocat.
4. Les associations de défense des locataires (ASLOCA en Suisse romande) accompagnent leurs membres dans cette démarche.

En cas d'urgence, ne laissez pas le litige aggraver les dégâts : faites intervenir, conservez la facture et le rapport, puis réclamez le remboursement. Un locataire qui laisse une fuite s'aggraver en attendant l'accord de la gérance engage sa propre responsabilité.